Mivel érdemes számolni ingatlan öröklése esetén?

Egy ingatlan tulajdonjogának megszerzése soha nem egyszerű folyamat, akkor sem, ha kizárólag a jogi oldalát vizsgáljuk a procedúrának. Minden esetben értékes vagyontárgyakról beszélünk, ezért a jogszabályok is szigorúbb követelményeket írnak elő az ingatlanok forgalma kapcsán, mint az ingók vonatkozásában. Egy öröklés pedig tovább bonyolíthatja a jogi helyzetet, ráadásul sokan egyáltalán nem vagy pontatlanul ismerik a vonatkozó rendelkezéseket. Így őket könnyen érheti meglepetés, például a várt vagy remélt, majd pedig a tényleges örökség mértéke kapcsán.

Az öröklés bonyolult jogi szabályrendszerrel működik – mostani cikkünkben igyekeztünk összegyűjteni a legfontosabb információkat, amelyekkel érdemes tisztában lenni, ha ilyen úton jutunk ingatlanhoz. Bejegyzésünkben nagy vonalakban megnézzük a legfontosabb öröklési módokat, majd azokat a szabályokat, amelyek érdekesek lehetnek egy ingatlan örököse vagy örökösei számára.

Milyen szabályok vonatkoznak az ingatlan öröklésére?

Alapvetően kétfajta módon részesülhet valaki az örökhagyó hagyatékából. Az egyik lehetséges út a törvényes öröklési rend alapján, a másik pedig a végrendeleti úton történő vagyonszerzés. Főszabályként végrendelet hiányában a törvényes öröklés rendje érvényesül, ami azonban egy végintézkedéssel szinte bármikor felülírható. Ugyanakkor ez csak bizonyos korlátok között tehető meg: az egyik legfontosabb, törvényes örökösöket védő jogintézmény az úgynevezett kötelesrész.

A kötelesrész az örökhagyó leszármazottainak, a házastársának és a szüleinek járó, a törvény által biztosított minimum részesedés. A jogosultakat ezen a címen a harmada illeti meg annak, ami törvényes örökösként járna nekik. Tehát, ha az örökhagyó gyermeke a törvényes öröklés rendje szerint a hagyaték felére jogosult lenne, akkor az örökhagyó ettől a végrendeletével eltérhet, viszont a gyermekét a kötelesrész mértékéig nem zárhatja ki az örökségből. De nézzük is az ingatlanöröklés legfontosabb sajátosságait!

Özvegyi jog

A házastárs öröklése kapcsán sokakban él az tévhit, hogy végrendelet hiányában a túlélő házastárs az örökhagyó korlátlan örökösévé válik. Ezzel szemben a házastárs mindösszesen egy gyerekrésznyi örökségre jogosult. Ha pedig az elhunyt után nem maradt lemenő hozzátartozó és végintézkedés sem készült, akkor az örökhagyó szüleivel közösen örököl.

Egy fontos kivétel van ez alól, mégpedig az elhunyt és a túlélő házastárs közösen lakott ingatlanja, valamint az ahhoz tartozó berendezési és felszerelési tárgyak. Ezeket főszabályként a gyermekek öröklik, viszont a túlélő házastársat holtig tartó haszonélvezet illeti meg mind az ingatlanon, mind annak berendezési és felszerelési tárgyain. 

Öröklési illeték

Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény főszabályként úgy rendelkezik, hogy az ingatlan örököseinek öröklési illetéket kell fizetnünk, amelynek értéke az ingatlan tiszta, azaz a tartozások levonása után fennmaradó, értékének 18 százaléka. Lakástulajdon, lakástulajdonrész vagy a lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog, például haszonélvezet megszerzése esetén az illeték mértéke mindösszesen 9 százalék.

Ráadásul a fizetési kötelezettség a legtöbb öröklési helyzetben egyáltalán nem merül fel. Ugyanis például a felmenő és a lemenő egyenes ági rokonok, a házastárs és a bejegyzett élettárs általi öröklés, valamint az örökhagyó testvére által megszerzett örökrész után sem kell illetéket fizetni. Speciális mentességi esetet jelent a lakóházépítésre alkalmas telek vagy annak tulajdoni részének öröklése, amennyiben az örökös arra 4 éven belül lakóházat épít.

Az ingatlan értékesítése

Az ingatlanokat az örökösök gyakran rövid időn belül értékesíteni szándékoznak, ehhez azonban előbb tulajdont kell szerezniük. Erre a hagyatéki eljárás lezárását követően kerülhet sor, amikor a közjegyző a jogerős hagyatékátadó végzésben megállapítja az egyes örökösöknek járó részesedést, a dokumentumot pedig megküldi a NAV-nak és a Földhivatalnak. Előbbi ez alapján állapítja meg az illeték mértékét, míg a Földhivatal a végzés beérkezését követően a tulajdoni lapon széljegyzés formájában feltünteti az új tulajdonos tulajdonjogát.

Az örökhagyó halála és a földhivatali bejegyzés között függő jogi helyzet áll fenn, az ingatlan forgalomképtelen, azaz nem lehet jogügylet tárgya. Az értékesítésre csakis a bejegyzést követően kerülhet sor. A tulajdonszerzést követő 5 évben történő értékesítést pedig főszabályként SZJA-fizetési kötelezettség terheli. 

Egy ingatlan öröklése jellemzően nem eredményez egyértelmű jogi és vagyoni helyzeteket, a legtöbb lakás tulajdonjoga több személyt illethet egy időben, akik sokszor nehezen jutnak dűlőre az örökség felosztása kapcsán. Egy ingatlan ügyvéd közreműködése, segíthet kompromisszumot kerseni és elfogadható megoldást találni például egy ingatlan résztulajdonosai számára.

A közös tulajdon megosztása, a társasházzá alakulás vagy egy használati megosztási megállapodás készítése egyaránt megoldást jelenthet a viszonyok rendezésére. Ha pedig valamelyik felet az értékesítés szándéka vezeti, akkor ennek során az ingatlan ügyvéd, a törvény erejénél fogva megkerülhetetlen lesz.